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REITs到底是怎么省税的?
#1
高收入W2者直接的省税方法比较有限,但是在投资方面,少交税或者延迟交税的操作倒是不少。

最常见的是用退休金账户来投资,比如IRA, Roth IRA。

但是毕竟退休金账户能放进去的金额有限,那大把的税后闲钱如何进行一些tax efficient的投资呢?我们今天就举一个例子,谈谈REITs是怎么省税的。


1. REITs本身不交公司税

REITs本身是个pass through entity。

说白了,REITs的经营模式就是个大规模商业出租房:REITs公司和大家集资,通常一期集资规模在10亿到100亿美金。大家把钱凑一起,去买商业投资房,主要包括Residential, office, industrial, retail四类。

Quote:
?插一句嘴: 很多人问在加息环境下,是否会对地产以及REITs不利。理论上说,加利息,肯定对资产价格是个打压。但是地产很特殊,受加息的影响并没有受经济环境的影响大,在健康发展的经济环境中,如果加息,商业地产反而是能更快增值。

买好投资房后呢,就稳稳当当地当包租婆收租金啦。收完租金后,把租金发个广大投资人。业务模式好简单easy。

Quote:
Note: 监管规定REITs必须返还至少90%of taxable income to shareholders。

所以说,REITs就是个集资买房,然后分发租金的pass through结构。本身不求发展,是不用交公司税的。

公司税大家虽然看不到,但可是是实实在在存在啊。比如买可口可乐,公司盈利要先付个35%的公司税(2018税改后减为21%),然后的红利才到口袋里面来,还要再付ordinary income tax。如果个人是最高tax bracket,那么公司层面赚了100块,去掉35%的公司税,39.6%个人income税,就还剩39块了。这还没没算州税呢。。。

2. REITs每年的分红有很大一部分是折旧冲销的non dividend distribution

这点呢,自己做过出租房的估计很懂。没当过房东没关系,我们来细细解释。

众所周知,出租房是可以折旧的。而且几乎是必须折旧,不然就是leaving money on the table。具体原因看这个文章:?避免大坑系列一:投资房要不要折旧

比如你花120万买了个投资房,其中地皮20万不能折旧,房子100万,按27.5年匀速折旧。每年大概可以折三万六。如果你的年租金是5万。那么5万中的3.6万可以被折旧冲销。再最终房子出售的时候,再recapture depreciation按capital? ?gain交税。

同理,如果你花100万买了个REITs。假设没有任何price appreciation, 只有每年5%的红利,每年给你发五万块。再假设其中只有40%需要按ordinary income进行交税,60%是折旧冲销的利润,作为non dividend distribution或者return of capital给你。

那么,在第一年年末:

五万中只有2万当年要交税,3万当年拿到手,当年完全不交税,但是投资的cost basis会从100万降到97万。

在第二年年末:

五万中只有2万当年要交税,3万当年拿到手,完全不交税,但是投资的cost basis会从97万继续降到94万。

以此类推。

直到最后卖掉的时候,proceeds和cost basis之间的差再以capital gain来交税。

如此一来,等于defer了大部分tax很多年,而且把ordinary income转为了capital gain来交税。

3. 新税法红利,要交税的部分再减免20%

Trump是地产出身,通过新税法时当然要对地产投资者优惠点。新税法中有一条规定:REITs的ordinary income部分,又有20%的tax reduction.

Quote:
插一句嘴: 新税法有很多对business owner有利的条款。特别是pass through类(LLc,s corp)的小公司,有20%qualified business income deduction, 但是限制条款很多,需要找专业有经验的会计师咨询,我们今后会出一篇文章专门谈这点,敬请关注。

继续上面那个REITs的例子。每年发5万块。其中2万块要交税,但是新税法通过后,这两万块又有20% tax deduction, 也就是说其中四千块完全不用交税,到手的五万块中只有一万六需要交税。

所以说,税收是投资中不得不考虑的一个重要环节。特别工资又多,投资收益又多的情况下,差别会很大咯。:)

具体的税表是什么样子呢?

这是很多人关心的问题。因为常常一不小心就收到K1,好麻烦。

大多数的REITs都是发1099 DIV的。下面是一个年红利6%的REITs的税表样图,假设10万投资额,6千红利,20%是ordinary income, 80%是non dividend distribution (return of capital):

[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]

具体举例有税务优惠和没有税务优惠的两个投资会差多少

假设小明一家,年收入50万,在新税法下是top marginal tax rate @ 37%。如果投资10万块。放在年回报都是5% 的corporate bond或者是REITs里面:

[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]
?
最左边一列显示如果投在corporate bond里,5千块全部是ordinary income tax交税,交完后到手$3150, after tax yield为3.2%。

中间一列显示如果投在没有任何non dividend distribution部分,只是有20% deduction的情况下,37%的effectivetax rate会被降到29.6%。

最右边一列显示如果5千块的收益中,60%是non dividend distribution (ROC),所以只有2千要交税,2千中又有20%是tax deduction,那么只有一千六要交税,1600乘以37%的税率,当年要交592块的税,当年的effective tax rate变为11.8%。After tax yield为4.4%,or tax equivalent yield为7%。(也就是别的投资要达到7%的税前年回报,税后才会和这个REITs回报一样)

来自业界的实际数据

上面说了那么多,都是各种假设。我们来看看一些来自NAREIT的一些有趣的实际数据,NAREIT是美国最有代表性的REITs指数之一:

Quote:
80mm Americans own REITs。全美人口325mm。 差不多每四个人中就有一个ownREITs

FTSE Nareit All Equity REITs 平均的年分红: 4.27%

亚博体育app官方下载 On average, 76 percent of the annual dividends paid by REITsqualify as ordinary taxable income, 10 percent qualify as return of capital and14 percent qualify as long-term capital gains. 平均而言,REIT是的分红76%是ordinaryincome, 10%是return of capital, 14%是longterm capital gain。

看到这里,你可能要说,原来说了那么多,76%都是ordinary income呀?但是这76%只是个平均数,每个REITs具体的分红里多少比例要交税,会千差万别。给你看几个实际税表。

[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]

这个一个60%分红是non dividend distribution, 40%分红是ordinary income的例子。

[Image: 640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1]

这个就更加厉害啦。92%的分红都是non dividend distribution, 只有8%分红是ordinary income。
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